Syndics de copropriété : plus d’un tiers des contrats en infraction

En Côte-d’Or comme ailleurs, la gestion des copropriétés est toujours source d'interrogations. Selon une enquête réalisée par l’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie), 35 % des contrats de syndic analysés en 2023 en France présentent des irrégularités majeures par rapport au modèle type imposé par la loi. Ce lundi 3 novembre le bureau de Côte-d'Or relaye l'information. 

Ces dérives concernent notamment :

• Le non-respect du minimum légal pour certaines indemnités (comme l'absence de documents demandés par le conseil syndical).

• La suppression ou la réécriture arbitraire de clauses entières.

• La facturation de prestations non prévues, comme la mise à jour de l’état daté ou des frais pour la gestion des comptes débiteurs.

• L’indication des honoraires uniquement hors taxes, alors que la loi exige leur présentation en TTC et HT.

La CLVC souligne que « ces violations importantes supposent une volonté manifeste d’induire en erreur le copropriétaire », ce qui va bien au-delà de simples erreurs de rédaction poursuit-elle. 

Un cadre légal mal respecté

Le contrat type de syndic, instauré par décret, est censé garantir transparence et comparabilité. Il suffit normalement de compléter les parties vides, sans modifier la structure du document.

Pourtant, l’étude de 195 contrats révèle qu’en appliquant strictement les règles, seuls 29 % des contrats seraient conformes. Un taux qui illustre une tendance à l’interprétation libre, voire à l’abus, estime l'association.

Des pratiques interdites toujours en cours

Autre anomalie relevée : 17 % des contrats prévoient des vacations horaires variables, selon la nature de la tâche, la personne en charge ou encore l’heure d’intervention. Or, seule une vacation horaire unique est légale. Cette multiplicité rend toute comparaison entre syndics quasi impossible pour les copropriétaires.

Par ailleurs, la facturation moyenne d’une mise en demeure atteint 40 €, et peut grimper jusqu’à 90 €. Un tarif jugé excessif pour une démarche aussi simple, qui inciterait les syndics à multiplier ces relances sans véritable efficacité procédurale. 

Quelles solutions pour protéger les copropriétaires ?

Face à ce constat, la CLCV relance plusieurs demandes :

• La création d’une Commission de contrôle des professionnels de l’immobilier, réclamée depuis plus de 10 ans.

• Le rétablissement du plafonnement des frais de recouvrement, supprimé en 2019 sans justification.

• L’intégration obligatoire d’au moins une réunion avec le conseil syndical dans les honoraires de base du syndic.

Tout n’est pas à jeter pour autant. L’enquête note que 57 % des assemblées générales sont organisées en dehors des heures ouvrables. De quoi favoriser la participation des copropriétaires, notamment les actifs.

Autre point positif : 91 % des contrats prévoient au moins une réunion annuelle avec le conseil syndical, bien que cela ne soit pas une obligation légale.

La CLCV rappelle que le non-respect du contrat type peut entraîner des amendes allant jusqu’à 3 000 € pour une personne physique, et 15 000 € pour une personne morale.